Sale and Lease Back inmobiliario: ¿Qué es y para qué lo puedes utilizar en tu empresa?

Asesoría legal para un contrato de sale and lease back
¿Necesitas liquidez en tu empresa? Si tienes un activo que utilizas como oficina o local de la empresa, puedes conseguir lo que deseas sin necesidad de acudir a un banco a solicitar un préstamo. En este post te contamos lo que es el sale and lease back inmobiliario y para qué se utiliza.

¿Qué es el sale and lease back?

En muchas ocasiones las empresas tienen patrimonio, pero necesitan tesorería y para obtenerla piensan en solicitar financiación a los bancos. El sale and lease back es la operación por la que una sociedad vende un activo inmobiliario a una sociedad de leasing para firmar, a continuación, un contrato de arrendamiento financiero sobre el inmueble con una duración extensa (unos 10 o 15 años, aproximadamente), es decir, un alquiler con opción a compra.

Con la operación de sale and lease back la sociedad que era propietaria del inmueble se queda ocupando el mismo como arrendataria y con una opción de compra a su favor.

¿Qué ventajas aporta el sale and lease back?

La empresa que realiza un sale and lease back con un inmueble de su propiedad obtiene varios beneficios:

  • Podrá tener más liquidez, derivada de que recibe el precio de la venta del inmueble.
  • Podrá seguir ocupando el inmueble, ya no como propietaria sino como inquilina, por lo que continuará con su actividad sin tener que trasladarse.
  • Tendrá la opción de recuperar el bien inmueble si ejercita la opción de compra que tiene a su favor.

El sale and lease back aporta también ventajas a la empresa de leasing puesto que compra un activo inmobiliario con una rentabilidad y con un riesgo bajo.

Aspectos básicos del contrato de sale and lease back

El contrato de sale and lease back es un contrato complejo que debe ser negociado y estudiado a fondo por una asesoría legal. Algunas de las particularidades que se deben tener en cuenta son las siguientes:

  • Como su propio nombre indica, en este contrato hay dos contratos: el contrato de compraventa y el de arrendamiento con opción de compra.
  • Se trata de una operación que supone una forma de financiación para el propietario inicial que se convierte en inquilino, por lo que, para proteger la rentabilidad y que sea neta, todos los gastos relacionados con el uso del inmueble son de cuenta del inquilino.
  • El arrendatario tendrá también libertad de gestión del inmueble, en relación al mantenimiento y a las obras que haya que realizar. En este caso, el límite estará en aquellas obras que reduzcan el valor del inmueble.
  • El plazo de duración del contrato de arrendamiento suele ser bastante amplio, se suele hacer de unos 10 o 15 años mínimo.
  • En relación a la duración del contrato, se suelen pactar periodos de obligado cumplimiento de unos 7 años. Es decir, se regula que si durante ese plazo el inquilino resuelve el contrato deberá pagar una indemnización al arrendador que suele equivaler a las rentas del periodo de tiempo de obligado cumplimiento que queda por cumplir.
  • El contrato contempla la opción de compra a favor del vendedor inicial, por lo que se deberá regular el plazo para ejercerla, la forma de ejecutarla y el precio de la compraventa futura.
  • El objeto del contrato de sale and lease back pueden ser bienes inmuebles (locales, naves u oficinas, por lo general) o bienes muebles, aunque estos últimos son mucho menos frecuentes y es necesario analizar la normativa aplicable para saber si permite la operación sobre este tipo de bienes.
  • Es importante que se regulen las consecuencias del impago de la renta, puesto que la base de la operación es la rentabilidad que obtiene la empresa que compra con las rentas que paga el alquiler. Por ejemplo, se podrá incluir la posibilidad de resolución anticipada del contrato por incumplimiento del inquilino.
  • El inquilino deberá aportar una serie de garantías relativas al pago de la renta como la fianza o el aval bancario.
  • Es habitual que las rentas abonadas se descuenten del precio de compraventa si se ejercita la opción de compra, de manera que se pague un precio residual a la hora de comprar en el futuro.
  • La operación está sujeta a IVA. Por un lado, la compraventa, si se realiza entre dos sujetos pasivos de IVA, se considera entrega de bienes y el IVA se tendrá que abonar en el momento de la compraventa y, por otro lado, el pago de las rentas del arrendamiento financiero se considerará prestación de servicios y se pagará el IVA a medida que se pague cada renta mensual.

Como consecuencia de todo lo anterior, en Leialta sabemos que el éxito de la operación radica en que el inquilino consiga recuperar la liquidez, pueda continuar con su negocio y, finalmente, logre comprar de nuevo el inmueble que fue de su propiedad.



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