Las empresas que tienen viviendas alquiladas se enfrentan a nuevos cambios que pueden afectar a la duración de sus contratos y al coste de finalizarlos. La nueva normativa de alquiler de 2026 amplía las prórrogas automáticas y contempla indemnizaciones para los inquilinos cuando el propietario decide no renovar, aunque estas obligaciones no se aplican en todos los casos.
Además, se introducen novedades fiscales que también pueden afectar a las sociedades inmobiliarias y a las SOCIMI. Por ello, las consecuencias de esta reforma van más allá del contrato de alquiler y pueden influir en la planificación económica y patrimonial de las empresas.
A continuación, desde LEIALTA explicamos qué cambia, a qué sociedades afecta y cómo pueden repercutir las nuevas medidas en sus obligaciones legales, contables y fiscales. También repasamos cuándo se aplica cada novedad y qué conviene revisar para anticiparse a sus posibles consecuencias.
¿Cuánto se prorroga un contrato de alquiler si el propietario es una empresa?
Uno de los principales cambios afecta al tiempo durante el que puede mantenerse un contrato de alquiler de vivienda habitual.
Hasta ahora, cuando el propietario era una sociedad, el inquilino tenía derecho a permanecer en la vivienda durante un mínimo de siete años, siempre que cumpliera sus obligaciones. Una vez transcurrido ese periodo, el contrato podía continuar mediante prórrogas anuales hasta un máximo de tres años más.
La nueva regulación modifica este segundo periodo, no la duración mínima inicial.
Si ninguna de las partes comunica que quiere finalizar el contrato dentro de los plazos legales, este se prorrogará automáticamente por:
- Siete años adicionales, cuando el propietario sea una empresa u otra persona jurídica.
- Cinco años adicionales, cuando el propietario sea una persona física.
Además, estas prórrogas podrán repetirse sucesivamente si ninguna de las partes comunica su voluntad de finalizar el contrato.
Esto no significa que una sociedad esté obligada a renovar siempre. Podrá decidir no hacerlo en los vencimientos previstos, pero tendrá que respetar los requisitos legales y, cuando corresponda, pagar una indemnización.
También cambian los plazos de comunicación. El propietario deberá avisar con al menos seis meses de antelación, mientras que el inquilino tendrá que hacerlo con un mínimo de dos meses.
¿Cuánto deberá indemnizar una sociedad al inquilino si no renueva el alquiler?
Esta es otra de las novedades con mayor impacto económico para los propietarios.
El nuevo régimen establece que, como regla general, cuando una sociedad decide no renovar válidamente un contrato de vivienda habitual, deberá compensar económicamente al inquilino.
La indemnización se calculará tomando el importe más elevado entre estas dos cantidades:
- Doce mensualidades calculadas con el valor superior del rango que corresponda a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler.
- Una mensualidad, calculada con ese mismo valor, por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda, incluyendo la parte proporcional de los periodos inferiores al año.
Si no es posible obtener un valor individualizado en el sistema de referencia, se utilizará la renta mensual vigente del contrato.
Por ejemplo, si el importe de referencia es de 1.000 euros al mes, la indemnización sería de 12.000 euros para un inquilino que lleva ocho años residiendo en la vivienda. Sin embargo, si lleva quince años, ascendería a 15.000 euros.
Por ello, la compensación no está limitada necesariamente a doce mensualidades. Su coste puede aumentar según la antigüedad del arrendatario.
Como regla general, el pago se realizará cuando el inquilino entregue la vivienda.
¿En qué casos se puede no renovar el alquiler sin pagar indemnización?
La obligación de indemnizar no se aplica a todas las finalizaciones de contrato.
La normativa contempla varias excepciones. Por ejemplo, cuando el inquilino dispone de otra vivienda adecuada en el mismo municipio y puede ocuparla, o cuando no ha residido efectivamente en el inmueble durante más de seis meses del último año sin una causa justificada.
También puede evitarse la indemnización si ambas partes firman un nuevo contrato o si el inquilino rechaza una oferta formal de renovación que cumpla las condiciones legales de duración y renta.
Ahora bien, hay una diferencia importante entre propietarios particulares y empresas. La posibilidad de recuperar la vivienda por necesidades personales o familiares está reservada a propietarios que sean personas físicas. Una sociedad no puede acogerse a esta excepción.
Asimismo, existen reglas especiales cuando el inquilino tiene derecho a determinadas prórrogas legales extraordinarias.
En cualquier caso, las causas que justifiquen no pagar la indemnización deberán quedar detalladas y acreditadas en la comunicación de no renovación.
¿Afecta la nueva normativa a los contratos de alquiler que ya están vigentes?
Sí, aunque no todos los contratos se verán afectados de la misma manera.
El régimen de prórrogas e indemnizaciones previsto para el 15 de noviembre de 2026 también podrá aplicarse a contratos anteriores, respecto de los vencimientos posteriores a esa fecha.
Sin embargo, la norma contempla situaciones que deben revisarse individualmente:
- Las comunicaciones válidas de no renovación realizadas antes del 7 de octubre de 2026 mantienen su eficacia y no generan la nueva indemnización.
- Los contratos que ya estén disfrutando de las antiguas prórrogas anuales continuarán con ese régimen hasta que finalice dicho periodo.
- Cuando falten menos de seis meses para el vencimiento en la fecha de entrada en vigor, el propietario podrá comunicar la no renovación con cuatro meses de antelación.
Además, el Real Decreto-ley 29/2026 contempla una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos vigentes, siempre que se cumplan los requisitos previstos, entre ellos que el inquilino esté al corriente del pago. Esta medida no se acumula automáticamente con las nuevas prórrogas de cinco o siete años.
Por eso, antes de comunicar la finalización de un alquiler, las sociedades deberán comprobar tanto la fecha de firma como las prórrogas y comunicaciones anteriores.
¿Se puede subir el precio del alquiler en 2026 y 2027?
El segundo decreto también introduce una limitación extraordinaria para determinadas actualizaciones anuales de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027.
Cuando el alquiler ya supere el límite máximo aplicable del sistema de precios de referencia, no procederá incrementar la renta.
En los demás casos, las partes podrán negociar una actualización. Si no alcanzan un nuevo acuerdo, el incremento no podrá superar el 2%.
Además, se refuerzan las condiciones aplicables a los contratos temporales y al alquiler por habitaciones. Los contratos de temporada deberán responder a una necesidad temporal real y acreditable, evitando que se utilicen para encubrir alquileres de vivienda habitual.
Estas diferencias son especialmente importantes para empresas que gestionan inmuebles destinados a distintas modalidades de arrendamiento.
¿Cómo debe contabilizar una empresa las indemnizaciones por no renovar un alquiler?
Las consecuencias de la reforma no se limitan al contrato. También pueden influir en la planificación financiera y en la contabilidad de las sociedades propietarias.
Cuando exista una obligación de indemnizar, la empresa tendrá que analizar en qué momento debe reconocer ese gasto y cómo reflejarlo en sus cuentas.
Por ejemplo, si una sociedad comunica que no renovará un contrato y queda obligada a abonar una compensación, podría resultar necesario registrar una deuda o una provisión, según las circunstancias.
Una provisión es una cantidad que se refleja en la contabilidad cuando existe una obligación actual, es probable que haya que pagarla y se puede estimar su importe, aunque todavía no se conozca exactamente cuándo se abonará.
Sin embargo, no basta con que la normativa contemple posibles indemnizaciones. No todas las empresas tendrán que contabilizar automáticamente una provisión por sus contratos de alquiler.
Será necesario valorar si la obligación ya existe, cuál es su importe estimado y cuándo corresponde reconocerla.
¿Se puede deducir la indemnización en el Impuesto sobre Sociedades?
Desde el punto de vista fiscal, una indemnización vinculada a la actividad de alquiler podría constituir un gasto deducible en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que cumpla los requisitos legales.
Para ello, será importante comprobar su justificación, su correcta contabilización y el ejercicio al que corresponde.
Por tanto, la existencia de una indemnización legal no significa que pueda deducirse automáticamente en cualquier momento. Su tratamiento fiscal dependerá de las circunstancias de la operación y de las reglas aplicables.
¿Qué cambia en el IVA y el IBI para las empresas que alquilan viviendas?
Además de las obligaciones contractuales, el Real Decreto-ley 29/2026 incorpora modificaciones fiscales que afectan a determinadas operaciones inmobiliarias.
En materia de IVA, el alquiler de una vivienda destinada exclusivamente a uso residencial habitual continúa, con carácter general, exento del impuesto, aunque el propietario sea una sociedad.
Sin embargo, desde el 1 de diciembre de 2026 se introducen cambios para los alquileres de apartamentos o viviendas amuebladas cuya duración para un mismo inquilino no supere las 30 noches. Estos arrendamientos pasarán a tributar al tipo reducido del 10%, con las excepciones previstas en la norma.
También se amplía, bajo determinados requisitos, la aplicación del IVA reducido a obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al alquiler habitual, incluso cuando el propietario sea una empresa.
Por otro lado, se modifican los posibles recargos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para viviendas desocupadas y alojamientos turísticos.
En estos casos, los ayuntamientos podrán establecer recargos cuando concurran las circunstancias legales. Por tanto, no se trata de una subida automática del IBI para todas las sociedades propietarias.
¿Cómo afecta la nueva fiscalidad de vivienda a las SOCIMI?
Las SOCIMI, sociedades cotizadas especializadas en la inversión inmobiliaria, también se ven afectadas por los cambios tributarios.
El Real Decreto-ley 29/2026 modifica su régimen fiscal e introduce un gravamen especial del 25% sobre determinados beneficios no distribuidos que procedan del alquiler o cesión de uso de viviendas y otros inmuebles residenciales.
Esto incluye las rentas procedentes de distintas modalidades de alquiler residencial, como los alojamientos turísticos y de corta duración.
La medida afecta a los beneficios que no se repartan entre los accionistas, en la parte que reúna las condiciones fiscales previstas. Por ello, no debe interpretarse como una subida general al 25% de toda la tributación de las SOCIMI.
¿Qué ventajas fiscales pueden mantener las SOCIMI?
La regulación también contempla reducciones del nuevo gravamen para aquellas sociedades que destinen una parte significativa de sus viviendas al alquiler asequible.
En términos generales, se prevén dos posibilidades:
- Reducción del 50% del gravamen especial, si más del 80 % de las viviendas destinadas al arrendamiento cumplen los requisitos de alquiler asequible.
- Reducción del 100%, cuando, además de alcanzar ese porcentaje, los beneficios no distribuidos se reinviertan en viviendas de alquiler asequible dentro de un plazo de tres años.
No obstante, se establece un periodo de adaptación con porcentajes inferiores para acceder a estas reducciones: más del 60% en determinados ejercicios iniciados en 2026 y más del 70% en los iniciados en 2027.
El nuevo gravamen puede afectar ya a periodos impositivos iniciados en 2026 que no hubieran finalizado cuando entró en vigor el decreto.
En consecuencia, las SOCIMI deberán revisar tanto la distribución de sus beneficios como la composición de su cartera residencial y sus planes de inversión.
Por su parte, las nuevas reducciones del IRPF relacionadas con el alquiler están dirigidas a contribuyentes personas físicas. No deben confundirse con los incentivos fiscales aplicables a las sociedades.
¿Qué deberían revisar ahora las sociedades propietarias de viviendas?
La nueva normativa puede afectar de forma diferente a una sociedad patrimonial, una empresa dedicada al alquiler residencial o una SOCIMI. Por eso, resulta importante anticipar sus posibles efectos antes de renovar o finalizar contratos.
Entre las cuestiones que conviene revisar se encuentran:
- Los contratos vigentes y sus fechas de vencimiento, para identificar cuáles podrían quedar sujetos a las nuevas prórrogas.
- Las comunicaciones de no renovación, comprobando los plazos y si existe obligación de indemnizar.
- El impacto contable y financiero, especialmente cuando puedan surgir compensaciones económicas.
- Las obligaciones fiscales, según el tipo de arrendamiento, los inmuebles y el régimen tributario de la sociedad.
- La situación de las SOCIMI, considerando las nuevas reglas sobre beneficios no distribuidos y alquiler asequible.
Aunque algunas medidas ya están en vigor, otras comenzarán a aplicarse más adelante y ambas normas están pendientes de convalidación. Por eso, será importante seguir su evolución normativa.
LEIALTA: asesoramiento mercantil, contable y fiscal para empresas
Los cambios en la normativa de vivienda pueden tener consecuencias que van más allá de la duración de un contrato. También pueden afectar a la planificación patrimonial, los costes y las decisiones empresariales.
En LEIALTA ofrecemos asesoramiento integral para analizar estas implicaciones desde una perspectiva mercantil, contable y fiscal. Así, ayudamos a las empresas a comprender sus obligaciones y a anticipar su impacto en la gestión de sus inmuebles.
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