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Cómo aplicar la exención por reinversión de la vivienda habitual

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¿Sabes que, si vendes tu vivienda y obtienes una ganancia patrimonial, puede estar exenta de IRPF? En este post te contamos en qué consiste exención por reinversión en vivienda habitual y qué requisitos hay que cumplir para que la puedas aplicar.

¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?

Se trata de una excepción en relación al IRPF por la cual no tendrás que pagar este impuesto si vendes tu vivienda habitual para comprar otra vivienda habitual.

Te damos un ejemplo para que se entienda mejor:

Juan compra una vivienda en 2019 por 100.000 euros. Es su residencia habitual y decide venderla en 2021 por 120.000 euros, ya que se quiere trasladar a otro lugar puesto que su empresa le ha cambiado de centro de trabajo, y quiere adquirir una nueva vivienda habitual por 80.000 euros. Por lo tanto, reinvierte la ganancia patrimonial obtenida, en la adquisición de la nueva vivienda habitual.

Por lo tanto:

El valor de adquisición es de 100.000 euros.

El valor de transmisión de 120.000 euros.

La ganancia patrimonial es la diferencia de las dos cifras anteriores: 120.000 – 100.000 = 20.000.

Como reinvierte toda la ganancia patrimonial en adquirir la nueva vivienda, la ganancia patrimonial exenta en el IRPF es de 20.000 euros y el gravamen es de cero.

Es importante recordar que en el valor de adquisición se incluyen: el precio de compraventa, los gastos de dicha compraventa que haya abonado el contribuyente (notaría y registro, entre otros), los impuestos pagados (IVA si se trata de obra nueva o ITP si es vivienda usada, plusvalía municipal), los gastos derivados de la mejora de la vivienda, por ejemplo, cuando se realizan obras, la comisión inmobiliaria que se haya pagado al intermediario que haya participado en la venta o los gastos por la obtención del certificado de eficiencia energética, entre otros. Para poder incluir los gastos e impuestos se deben conservar todos los justificantes (facturas, impresos de liquidación etc.).

¿Qué requisitos se deben dar para que se pueda aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual?

Para que se pueda aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual se deben dar varios requisitos que son los siguientes:

  • La vivienda que se vende debe de ser residencia habitual del vendedor.

Se considera que es vivienda habitual cuando se ha residido en ella durante un plazo mínimo de tres años.

Sin embargo, existen otros casos donde también se considera que la vivienda ha sido residencia habitual del vendedor, si el contribuyente fallece o se produce un cambio de domicilio debido a la celebración de un matrimonio, a un traslado en el trabajo o a un divorcio, por ejemplo. En el caso en que se trate de un contribuyente con discapacidad si la vivienda habitual en la que vive no está adaptada y debe cambiar de vivienda, también se considerará como una circunstancia en la que se aplica la exención por reinversión en vivienda habitual.

  • La vivienda nueva que se adquiere debe destinarse también a residencia habitual.

Por lo tanto, el comprador deberá residir en esa vivienda durante un plazo de doce meses contado desde la fecha de la compra o desde que terminen las obras de la vivienda.

¿En qué plazo se debe realizar la reinversión?

La ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual se debe reinvertir en otra vivienda habitual en el plazo de dos años para que se pueda aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual. Por lo tanto, en el caso que hemos visto antes el plazo límite para realizar la reinversión es el año 2021.

¿Es posible una reinversión parcial?

Una de las dudas más comunes de los contribuyentes es la relativa a si se debe reinvertir toda la cantidad obtenida con la venta de la vivienda habitual o basta con reinvertir en la compra de vivienda habitual solamente una parte de dicha cantidad.

En el caso en que solo se reinvierta una parte del dinero obtenido para adquirir la nueva vivienda habitual, la exención será proporcional a esa cantidad reinvertida.

Tal y como hemos visto anteriormente, debemos tener en cuenta que también los gastos e impuestos de la vivienda se deben considerar para determinar el dinero reinvertido.

¿Qué ocurre si se vende una vivienda hipotecada?

Es bastante habitual que el vendedor transmita una vivienda que tenga una hipoteca respecto de la cual exista una cantidad pendiente de amortizar y que destine una parte del precio obtenido a cancelar la hipoteca. En estos casos, Hacienda considera que se trata de una reinversión total y para calcular el importe total obtenido de la venta se deberá restar la cantidad de la hipoteca pendiente de amortizar.

Tal y como has visto, se trata de casos en los que es necesario analizar las circunstancias del contribuyente y de la venta por parte de abogados expertos en trámites para comprar o vender una vivienda con el objetivo de verificar si se puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual y si se puede hacer total o parcialmente.

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