La exención por reinversión en vivienda habitual es uno de los beneficios fiscales más relevantes en la tributación personal en España. Afecta directamente al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y, en determinados casos, también al Impuesto sobre el Patrimonio (IP). Conocer cómo funciona esta exención permite optimizar la carga fiscal derivada de la venta de una vivienda y evitar problemas en futuras revisiones por parte de la Agencia Tributaria.
¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?
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La exención por reinversión en vivienda habitual permite al contribuyente no tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida en la venta de su residencia habitual, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual.
Ejemplo práctico de exención por reinversión
Para entender mejor cómo funciona la exención por reinversión en vivienda habitual, veamos un caso práctico:
Juan compró su vivienda habitual en 2019 por 100.000 euros. Esta vivienda constituye su residencia habitual durante los años siguientes. En 2021, debido a un cambio de centro de trabajo, decide venderla por 120.000 euros y adquirir una nueva vivienda habitual por 80.000 euros.
Cálculo de la ganancia patrimonial:
Valor de adquisición: 100.000 €
Valor de transmisión: 120.000 €
Ganancia patrimonial: 120.000 € – 100.000 € = 20.000 euros
Aplicación de la exención:
Como Juan reinvierten en la nueva vivienda el importe total de la ganancia patrimonial obtenida (20.000 €), dicha ganancia queda exenta de tributación en el IRPF.
El gravamen sobre la ganancia patrimonial será, por tanto, cero euros.
Aspectos clave que debes considerar:
En el valor de adquisición se incluyen no solo el precio de compra, sino también gastos asociados como notaría, registro, impuestos (IVA o ITP), gastos de mejora de la vivienda (por ejemplo, reformas), honorarios de intermediarios (agencias inmobiliarias) y otros gastos obligatorios como el certificado de eficiencia energética.
Es esencial conservar toda la documentación justificativa (facturas, justificantes de pago, impresos de liquidación de impuestos, etc.) para poder acreditar el importe de adquisición ante un posible requerimiento de Hacienda.
¿Qué ocurre si no se reinvierte todo el importe?
En el ejemplo de Juan, si en lugar de 80.000 € hubiera adquirido una nueva vivienda por, por ejemplo, 60.000 €, la exención sería parcial, aplicándose solo a la proporción reinvertida respecto a la ganancia total.
Impacto en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP):
Aunque la ganancia esté exenta en IRPF, la nueva vivienda habitual seguiría gozando de exención en el Impuesto sobre el Patrimonio (hasta un límite de 300.000 euros), conforme a lo establecido en el artículo 4 de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del IP.
¿Qué requisitos se deben dar para que se pueda aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual?
Para que se pueda aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual se deben dar varios requisitos que son los siguientes:
La vivienda que se vende debe de ser residencia habitual del vendedor.
Se considera que es vivienda habitual cuando se ha residido en ella durante un plazo mínimo de tres años.
Sin embargo, existen otros casos donde también se considera que la vivienda ha sido residencia habitual del vendedor, si el contribuyente fallece o se produce un cambio de domicilio debido a la celebración de un matrimonio, a un traslado en el trabajo o a un divorcio, por ejemplo. En el caso en que se trate de un contribuyente con discapacidad si la vivienda habitual en la que vive no está adaptada y debe cambiar de vivienda, también se considerará como una circunstancia en la que se aplica la exención por reinversión en vivienda habitual.
La vivienda nueva que se adquiere debe destinarse también a residencia habitual.
Por lo tanto, el comprador deberá residir en esa vivienda durante un plazo de doce meses contado desde la fecha de la compra o desde que terminen las obras de la vivienda.
¿En qué plazo se debe realizar la reinversión?
La ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual se debe reinvertir en otra vivienda habitual en el plazo de dos años para que se pueda aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual. Por lo tanto, en el caso que hemos visto antes el plazo límite para realizar la reinversión es el año 2021.
¿Es posible una reinversión parcial?
Una de las dudas más comunes de los contribuyentes es la relativa a si se debe reinvertir toda la cantidad obtenida con la venta de la vivienda habitual o basta con reinvertir en la compra de vivienda habitual solamente una parte de dicha cantidad.
En el caso en que solo se reinvierta una parte del dinero obtenido para adquirir la nueva vivienda habitual, la exención será proporcional a esa cantidad reinvertida.
Tal y como hemos visto anteriormente, debemos tener en cuenta que también los gastos e impuestos de la vivienda se deben considerar para determinar el dinero reinvertido.
¿Qué ocurre si se vende una vivienda hipotecada?
Es bastante habitual que el vendedor transmita una vivienda que tenga una hipoteca respecto de la cual exista una cantidad pendiente de amortizar y que destine una parte del precio obtenido a cancelar la hipoteca. En estos casos, Hacienda considera que se trata de una reinversión total y para calcular el importe total obtenido de la venta se deberá restar la cantidad de la hipoteca pendiente de amortizar.
Tal y como has visto, se trata de casos en los que es necesario analizar las circunstancias del contribuyente y de la venta por parte de abogados expertos en trámites para comprar o vender una vivienda con el objetivo de verificar si se puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual y si se puede hacer total o parcialmente.
