La sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021 terminó con la polémica que desde hacía tiempo existía en relación a la plusvalía municipal. Esta sentencia declaró la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos de la ley reguladora de las haciendas locales relativos a las normas para determinar la base imponible del impuesto de plusvalía. La sentencia del TC dio lugar a una nueva regulación que cambia y pretende mejorar la forma de calcular la base imponible, de manera que los contribuyentes que no obtengan una ganancia por la venta del inmueble queden exentos de pagar el tributo. En este artículo, por lo tanto, vamos a analizar en qué casos no se paga la plusvalía municipal.
¿En qué casos no se paga la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es un tributo directo que grava la transmisión de un inmueble (por compraventa, donación o herencia, por ejemplo) cuyo valor se entiende que ha aumentado con el paso del tiempo. Por lo tanto, es un impuesto que se paga cuando el inmueble cambia de propietario y aumenta su valor.
Sin embargo, el artículo 4 de la ley reguladora de las haciendas locales regula varios casos de exención en la plusvalía municipal que son los siguientes:
- Cuando se trate de terrenos rústicos a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles.
- En el caso de aportaciones de bienes y derechos que realicen los cónyuges a la sociedad conyugal. Adjudicaciones que a su favor y en pago de ella se verifiquen y transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes.
- Transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de sus hijos como consecuencia del cumplimiento de sentencias en casos de nulidad, separación o divorcio.
- Aportaciones o transmisiones de bienes inmuebles a la sociedad de gestión de activos procedentes de reestructuración bancaria.
- Casos en los que no exista un incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición. En este caso, el interesado debe acreditar que no existe un incremento de valor del bien y aportar los títulos que demuestren la transmisión y adquisición por el interesado.
- Constitución y transmisión de derechos de servidumbre.
- Transmisiones de bienes que se encuentren dentro del perímetro delimitado como conjunto histórico artístico o que ya han sido declarados de interés cultural.
- Transmisión hecha por persona física en dación en pago de la vivienda habitual para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca.
- También estarán exentas las transmisiones realizadas por el Estado, las comunidades autónomas, entidades gestoras de la Seguridad Social y Cruz Roja Española, entre otras.
Otros impuestos que gravan la transmisión de un bien inmueble
En el caso en que se transmita un bien inmueble como un piso, por ejemplo, puede que la transmisión se beneficie de la exención en la plusvalía municipal si se cumplen los requisitos de los casos que hemos detallado en el apartado anterior, sin embargo, se deberán tener en cuenta otros impuestos como los siguientes:
- En el caso de que se trate de una primera transmisión (una vivienda de obra nueva, por ejemplo) se deberá pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que en 2022 asciende a un 10%.
- En el caso de que la compraventa tribute por IVA, deberá pagarse, en función de cada comunidad autónoma, el impuesto de actos jurídicos documentados.
- Si se trata de una segunda transmisión se deberá abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). El importe a pagar por el ITP dependerá de la comunidad autónoma en la que se encuentre el bien inmueble. Varía entre un tipo del 6% a un tipo del 10%.
- El vendedor, además, deberá declarar el impuesto sobre sociedades, si se trata de una persona jurídica (sociedad mercantil) o el impuesto sobre la renta de las personas físicas si se trata de una persona física. En el caso de las personas físicas existen casos en los que, si se cumplen unos determinados requisitos, no se deberá pagar el IRPF. Se trata de supuestos en los que el dinero obtenido con la venta, se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual o en su rehabilitación.
En el caso de las personas con discapacidad, debemos tener en cuenta que sí deben pagar la plusvalía municipal, pero podrán beneficiarse de exenciones o reducciones en otros impuestos como en el IVA, el IRPF, el impuesto de circulación o el impuesto de sucesiones o donaciones.
Si vas a transmitir un bien inmueble es importante que conozcas los casos en los que no se paga la plusvalía municipal para que una asesoría fiscal pueda verificar si cumples los requisitos y tramite la exención, de forma que reduzcas la carga fiscal de la operación.
Es legal que te apliquen una plusvalía si la vivienda es embargada por el
Banco y que importe se aplica si se adquiere una parcela y después se edifica , ¿el valor de la parcela o del inmueble?
Gracias por tu consulta, Sandra.
En relación con la plusvalía municipal, el hecho de que la vivienda haya sido embargada no implica automáticamente que no se tenga que pagar, aunque en los últimos años ha habido cambios importantes en la normativa y en la interpretación de estos casos.
En cuanto a la segunda cuestión, el cálculo de la plusvalía se basa en el valor del suelo, no de la edificación, por lo que, en términos generales, se tiene en cuenta el valor de la parcela.
En cualquier caso, ambos supuestos pueden variar en función de las circunstancias concretas y de la normativa aplicable en cada momento, por lo que es importante analizar cada caso de forma individual.
Hola Paul! Si vendo una vivienda que ha sido mi vivienda habitual por 5 años, y durante 1 año no lo es (cambio de domicilio por trabajo) y compro una nueva vivienda donde estoy trabajando… esto supone la excepción del pago de la plusvalía (a igual precio)
Buenas Demi.
En estos casos hay que diferenciar entre la plusvalía municipal y la tributación en IRPF. El hecho de que haya sido vivienda habitual durante parte del tiempo puede influir, pero no siempre implica exención automática.
Dependerá de si se cumplen los requisitos establecidos. Puedes verlo aquí: https://www.leialta.com/blog/exencion-reinversion-vivienda-habitual/
Hola,buenas tardes. Mi tia dejo en herencia la casa de mis abuelos a mi madre,que tenía ya 84 años cuando heredó a oarte de una discapacidad absoluta permanente y demencia senil. ¿Tuvo que pagar la plusvalia por heredar? Falleció a los 86 años como mi tia. Mi madre no pudo aceptar la herencia porque también estaba mi tío abuelo por medio de una cuenta bancaria que tenían los tres y aquello yo intenté arreglarlo pero aún estoy liada con eso. El caso que mi madre falleció al poco tiempo de ser heredera y encima estaba mal.
Saludos
Natalia
Hola, Natalia.
En herencias, la plusvalía municipal puede generarse aunque el heredero sea mayor o tenga discapacidad, ya que no existe una exención automática por estas circunstancias.
No obstante, hay supuestos en los que no se paga o se puede reducir.
Puedes verlo aquí: https://www.leialta.com/blog/impuesto-sucesiones-donaciones/
he vendido un piso que era mi primera vivienda, tengo 66 años y una minusvalia del 37%, tengo alguna exencion para no pagar o pagar menos en la plusvalia? es en el ayuntamiento de leganes, madrid,
muchas gracias
Hola, Mariano.
En la plusvalía municipal no existe una exención automática por tener más de 65 años o por contar con una discapacidad, al menos con carácter general. La clave suele estar más en si ha existido realmente incremento de valor del suelo y en cómo se calcule el impuesto en el municipio correspondiente.
Por tanto, podría haber margen de revisión en determinados supuestos, pero no por esas circunstancias de forma directa.
Buenas tardes, ¿Es necesario haber realizado la autoliquidación del impuesto para inscribir el inmueble en el registro de la propiedad? Saludos y gracias.
Hola Olga,
El Registro de la propiedad no practica la inscripción de ningún documento que contenga acto o contrato en el que se ponga de manifiesto la realización del hecho imponible a efectos de la Plusvalía sin que quede acreditado la presentación del impuesto ante el Ayuntamiento de Madrid. A tal efecto se presentará al Registrador de la Propiedad el correspondiente impreso de declaración-autoliquidación debidamente mecanizado y formalizado. Un saludo
Hola, no se si es posible pedir una prórroga en el pago de la plusvalía. Si se puede solicitar ¿Qué plazo tengo para iniciar la prórroga? Gracias
Hola Olga, Si es posible solicitar una prórroga del pago de la plusvalía teniendo como plazo para iniciar la solicitud seis meses desde la fecha del fallecimiento del causante. Son es aplicable en las transmisiones que se han producido una vez el propietario ha fallecido. La solicitud de la prórroga permite una ampliación del plazo por un periodo de tiempo que como máximo será otros seis meses. Un saludo
Voy a vender una segunda vivienda tengo 65 años y una minusvalía del 45%, tengo algún beneficio en los impuestos que tengo que pagar?
Un saludo Muchas gracias
Gracias por tu consulta, Luisa.
En tu caso hay dos factores importantes, la edad y la discapacidad, pero el tratamiento fiscal depende sobre todo de si se trata de tu vivienda habitual o de una segunda vivienda.
En general:
-Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta de IRPF, por lo que no tributarías por ese concepto.
-Sin embargo, si se trata de una segunda vivienda, esa exención no se aplica, aunque existe la posibilidad de reducir o evitar el impuesto si se reinvierte en una renta vitalicia bajo ciertos requisitos.
En cuanto a la plusvalía municipal, no existe una exención automática por edad o discapacidad, por lo que, en principio, habría que analizar cada caso concreto.
Por tanto, sí puede haber beneficios fiscales, pero dependen mucho de las circunstancias específicas de la vivienda y de cómo se plantee la operación.
Hola, Todavía tenemos la herencia sin repartir, ¿es posible obtener liquidaciones individuales a nombre de cada uno de los herederos que figuran en el testamento? Gracias
Hola Mikel,
La liquidación se emite a nombre de la herencia cuando la herencia no está adjudicada, por lo tanto, salvo que se aporte documento público de aceptación o documento privado firmado por todos los herederos aceptando el reparto de la herencia, la liquidación debe emitirse a nombre de la herencia.
La Administración liquidará a cada heredero la parte del inmueble que se adjudique, si lo han hecho, pero no puede sustituir su voluntad en cuanto a cómo repartir cada uno de los inmuebles que forman parte de ella. Un saludo.